อสังหาริมทรัพย์คือกรรมสิทธิ์แบบเฟียต
ไม่ใช่เพียงเพราะมันมีราคาแพงอย่างไร้สาระ แต่เพราะมันยังดูแลรักษาโคตรยากอีกด้วย ใครก็ตามที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนซื้องานเพิ่มให้ตัวเอง มันเหมือนโควทคำพูดสรุปหนัง Fight Club ที่ว่า
“ครอบครองสิ่งไหน กลายเป็นทาสสิ่งนั้น”
แต่ที่แย่กว่า คือ คุณแทบไม่มีสิทธิ์อะไรในอสังหาริมทรัพย์ที่คุณครอบครองเลย
รัฐนั้นชอบมากที่จะผลักดันให้ตลาดนี้เติบโต เพราะมันสร้างความรู้สึกอุ่นใจให้ประชาชน แถมยังใช้มันขูดรีดภาษีได้ง่ายด้วย รัฐจึงผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์เต็มที่ ทั้งการปล่อยกู้และนโยบายทางภาษี จนทำให้สิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องลวงโลกที่รัฐไหน ๆ ก็อยากมีเอี่ยวด้วย เพราะสามารถใช้มันเป็นเครื่องมือบีบให้ประชาชนอ่อนแอและควบคุมได้ง่าย เนื่องจากรัฐควมคุมตลาดนี้เบ็ดเสร็จเด็ดขาด
ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นแทบไม่มีอยู่จริง และจะถูกพรากออกไปจากมือคุณเมื่อไหร่ก็ได้ตามแต่นักการเมืองจะชี้นำ
อสังหาริมทรัพย์นั้นชื่อก็บอกอยู่แล้วว่า “เคลื่อนย้ายไม่ได้” มันเลยถูกรีดภาษีได้ง่ายเป็นพิเศษ และความง่ายในการรีดภาษีนี้เองที่ทำให้รัฐลดทอนสิทธิ์ของคุณในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์นี้ สิทธิเหนือที่ดินของคุณถูกลิดรอนจนมันกลายเป็นแค่ “กรรมสิทธิ์แบบเฟียต” เพราะรัฐสามารถชี้นิ้วสั่งคุณได้ว่าคุณมีสิทธิ์ในที่ดินของคุณมากหรือน้อยแค่ไหน
และเชื่อเถอะ ส่วนใหญ่แล้วคุณมีสิทธิ์นั้นน้อยนิด…
ไม่มีใครได้ครอบครองที่ดินจริง ๆ หรอก
รัฐมักขูดรีดภาษีด้วยกำลังขู่เข็ญ ซึ่งมันรวมถึงการยึดสินทรัพย์ไปจากคุณดื้อ ๆ ก็ได้ด้วยนะ คุณอาจจะคิดว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้วคุณแค่มีสิทธิในการใช้สอยที่ดินตามแต่ที่รัฐจะอนุญาตคุณ เพราะรัฐจะยึดที่ดินไปจากคุณเมื่อไหร่ก็ได้
และยิ่งถ้ามองกันในระยะยาวแล้ว สุดท้ายรัฐก็จะพรากที่ดินไปจากคุณอยู่ดี
กรรมสิทธิ์เหนือที่ดินก็เหมือนการมีรถประจำตำแหน่งจากบริษัท คุณจะขับจะขี่มันให้เต็มที่แค่ไหนก็ได้ตราบใดที่คุณยังไม่แหกกฎบริษัท แต่คุณแทบไม่มีสิทธิ์ทำอะไรกับมันเลย และการจะยังคง “มีสิทธิ์” ขับมันได้นั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของบริษัทพอใจให้คุณใช้งานมันต่อหรือเปล่า
และเจ้าของที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดก็คือรัฐ
พอมองในแง่นี้แล้ว อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนการเช่าระยะยาวกับภาครัฐ เพราะรัฐคือเจ้าของที่แท้จริง และเรายังต้องไป “ขออนุญาต” รัฐเพื่อใช้สอยที่ดินอีกด้วย โดยตราบใดที่เรายังยอมจ่ายภาษีและใช้สอยที่ดินตามกรอบที่รัฐอนุญาต เราก็ยังมีสิทธิ์ในที่ดินนั้น แต่ถ้าวันนึงคุณใช้ที่ดินในแบบที่รัฐไม่ชอบ พวกเขาจะยึดมันคืนทันที
นี่คือภาพลวงตาว่าเราเป็น “เจ้าของ” ที่ดิน ทั้งที่ในความเป็นจริงเราเป็นแค่ “ผู้เช่า”
อำนาจในการจัดโซนนิ่ง และการเวนคืนที่ดิน
“การจัดโซนนิ่งที่ดิน” นั้นเป็นวิธีที่รัฐใช้ในการควบคุมว่าคุณสามารถทำอะไรกับที่ดินของคุณได้บ้าง ถ้าที่ดินผืนนั้นถูกกำหนดให้ต้องใช้งานในรูปแบบนึง ก็แปลว่าคุณจะเอาไปใช้ในรูปแบบอื่นไม่ได้ เช่น ที่ดินโซนที่พักอาศัยไม่สามารถเอาไปพัฒนาเป็นโรงงานอุตสาหกรรมได้ (และเอาที่อุตสาหกรรมไปสร้างที่พักอาศัยไม่ได้เช่นกัน)
อำนาจของรัฐในการจัดโซนนิ่งทำให้มูลค่าที่ดินเปลี่ยนแปลงได้ เพราะมันเอื้อประโยชน์สำหรับการพัฒนาที่ดินแบบหนึ่งมากกว่าอีกแบบหนึ่ง พูดง่าย ๆ ก็คือการจัดโซนนิ่งที่ดินเป็นการที่ผู้มีอำนาจสามารถกำหนดได้ว่าใครจะเป็นผู้ชนะหรือผู้แพ้ในการพัฒนาที่ดินผืนนั้น
และก็ไม่ต่างจากอำนาจรัฐอื่น ๆ เพราะการจัดโซนนิ่งที่ดินนั้นคืออำนาจที่คุณต่อต้านไม่ได้ คุณมีสิทธิ์โดนรัฐยึดที่ดินได้ทุกเมื่อ ไม่ต่างจากถูกยึดรถประจำตำแหน่งถ้าเจ้าของบริษัทไม่พอใจคุณ
แต่ที่แย่ยิ่งกว่าการจัดโซนที่ดินก็คืออำนาจใน “การเวนคืนที่ดิน” เพราะมันอนุญาตให้รัฐยึดที่ดินที่ไหนก็ได้โดยอ้าง “ความชอบธรรม” เพราะถ้ารัฐอยากเวนคืนที่ดินแปลงไหนของคุณ พวกเขาก็มีเหตุผลร้อยแปดที่จะกระทำได้เลยทันที
อ้างสาธารณประโยชน์
เหตุผลหลักที่รัฐใช้อ้างในการเวนคืนที่ดินก็คือ “เพื่อสาธารณประโยชน์” เช่น การเอาที่ดินไปสร้างทางด่วนหรือสนามบิน ซึ่งมันน่าเศร้าที่ตลอด 20 ปีที่ผ่านมานั้น การเวนคืนที่ดินเกิดขึ้นเพราะข้ออ้างเรื่อง “การพัฒนาเศรษฐกิจ” ทั้งสิ้น
รัฐขโมยสินทรัพย์จากคนกลุ่มนึงไปยัดใส่มือคนอีกกลุ่มหนึ่ง เพื่อที่คนกลุ่มที่ว่าจะได้ “พัฒนา” ที่ดินไปในทิศทางที่รัฐต้องการ หรือในอีกนัยหนึ่งแล้ว การเวนคืนที่ดินก็คือการเลือกว่าใครจะชนะและใครจะต้องก้มหน้ายอมรับความพ่ายแพ้ในที่ดินผืนนั้น
นี่แม่งขี้โกงชัด ๆ
อำนาจแสนโกงนี้ลิดรอนสิทธิในการครอบครองที่ดินของเราไปจนหมด และที่น่าเศร้ายิ่งกว่านั้นคือในหลาย ๆ ประเทศที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นของรัฐเต็มตัว และรัฐจะเอาไปแจกให้ใครก็ได้เพื่อประโยชน์ทางการเมือง
ความหายากและขาดแคลน
ถึงแม้อสังหาริมทรัพย์จะมีข้อเสียเยอะขนาดนี้ แต่มันก็ยังมีราคาพุ่งกระฉูดไม่หยุด และในระยะยาวแล้วมันก็ดูจะเป็นการลงทุนสุดแจ่มในการเอาชนะเงินเฟ้อ
เหตุผลน่ะหรอ? ก็เพราะมันมีจำกัดยังไงล่ะ
เพราะทุกครั้งที่มีอุปทานเงินเพิ่มเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ เงินจะไหลไปสู่สินทรัพย์ที่มีจำกัดและขาดแคลนเสมอ และทุกคนก็พูดตรงกันว่าเราจะสร้างที่ดินเพิ่มไม่ได้ แปลว่าที่ดินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าได้มากกว่าสินทรัพย์อื่น ๆ ทั้งหมด ยิ่งไปกว่านั้นอสังหาริมทรัพย์ยังมีที่ทางพิเศษในระบบการเงินที่รัฐควบคุมอีกด้วย เพราะพวกเขาออกแบบสินเชื่ออีกรูปแบบมาเพื่อรองรับมันโดยเฉพาะ
สินเชื่อบ้านนั้นเป็นหนี้สินที่ไม่เหมือนหนี้แบบอื่นเลย แถมมันยังมีอัตราดอกเบี้ยถูกสุด ๆ เมื่อเทียบกับการกู้ยืมอื่น ๆ ไม่เชื่อลองเอาสินเชื่อบ้านไปเทียบกับดอกเบี้ยบัตรเครดิตหรือบัตรกดเงินสดดูสิ
หนี้จากสินเชื่อบ้านช่วยอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และช่วยเพิ่มอุปทานของเงินให้มากขึ้นไปอีก นี่ทำให้อสังหาริมทรัพย์นั้นคือผู้ชนะตัวจริงเสียงจริงในทฤษฎี Cantillon Effect (การที่สินทรัพย์มีราคาพุ่งสูงขึ้นเพราะอุปทานเงินเพิ่มสูงจากการเสกเงินเข้าสู่ระบบ และผู้อยู่ใกล้การเสกเงินก็จะกอบโกยผลประโยชน์ได้ก่อนใคร!)
ความสับสนเรื่องสินเชื่อเพื่อที่พักอาศัย
ถือเป็นโอกาสอันดีที่จะได้พูดถึงสินเชื่อเพื่อที่พักอาศัยไปด้วยเลย เนื่องจากหลายคนคิดไปเองว่าสินเชื่อตัวนี้มาจากเงินฝากออมทรัพย์ของคนอื่นในระบบการเงิน
หลายคนที่กู้ซื้อบ้านเข้าใจไปเองว่าผู้คนจำนวนมากที่นำเงินไปฝากธนาคารเพื่อกินดอกเบี้ย 1% คือคนที่เอาเงินมาให้พวกเขาได้รับสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 3% จากนั้นธนาคารก็จะตัดเอาส่วนต่างดอกเบี้ย 2% ที่เหลือไปสร้างตึกสำนักงานสุดหรู สร้างระบบความปลอดภัยในการดูแลเงินฝาก จ้างเจ้าหน้ารักษาความปลอดภัย สร้างตู้เซฟธนาคาร และสร้างตู้เอทีเอ็มอีกมากมาย
ซึ่งแม่งไม่จริงเลย..
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เงินที่ดึงมาจากบัญชีออมทรัพย์ของใครทั้งนั้น แต่มันคือเงินที่ธนาคารพิมพ์ออกมาจากอากาศเพื่อประโยชน์ของผู้ขอสินเชื่อ เช่น การซื้อบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ คุณวางเงินดาวน์ 100,000 ดอลลาร์ ในขณะที่ค่าบ้านอีก 400,000 ดอลลาร์ที่เหลือนั้นไม่ได้ไปดึงมาจากบัญชีเงินฝากของใคร แต่มันถูกพิมพ์ขึ้นมาใหม่
มันถูกพิมพ์หรือเสกขึ้นมาประเคนให้ผู้ขอสินเชื่อบ้านโดยเฉพาะเลยล่ะ
ต้นทุนค่าเสียโอกาสคือศูนย์
สินเชื่อบ้านนั้นไม่มีต้นทุนค่าเสียโอกาสเลยสำหรับธนาคาร เพราะความเสี่ยงเดียวที่พวกเขาอาจเจอคือการผิดชำระหนี้ ซึ่งความเสี่ยงอันน้อยนิดที่ว่านี้ก็ยังได้รับการคุ้มครองจากการประกันสินเชื่อ เนื่องจาก Fannie Mae (สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติอเมริกา) เองก็พร้อมจะรับประกันสินเชื่อทุกชนิดที่เข้าเกณฑ์
จากเรื่องนี้จะเห็นว่าธนาคาร “ชนะ” เพราะได้ประโยชน์จากดอกเบี้ยที่เกิดจากเงินที่เสกขึ้นมาในอากาศ คนขอสินเชื่อบ้านก็ “ชนะ” เพราะได้เข้าถึงเงินทุนก้อนใหญ่ที่ต้องการ
แล้วใครแพ้ล่ะ?
…ก็ทุกคนที่ถูกปล้นมูลค่าของเงินในกระเป๋าออกไปแบบหน้าด้าน ๆ จากระบบที่ทำให้พวกเราเป็นงูที่ต้องกินหางตัวเองเพื่อประทังความหิว
นอกจากนี้ธนาคารยังได้กำไรแบบไม่มีความเสี่ยงอะไรเลยจากสินเชื่อที่ผ่านการรับรอง ซึ่งพวกเขาจะรับรองสินเชื่อมากแค่ไหนก็ได้ตามใจ ผลก็คือธนาคารเสกเงินออกมาเหมือนโลกกำลังจะแตกเสียวันนี้ และพวกเขายังได้กอบโกยผลประโยชน์จากการการเสกเงินอีก
เรียกว่าเสกเงินได้ไม่อั้น ไม่ต้องกลัวอะไรทั้งสิ้น
และสินเชื่อเปิดโอกาสให้คุณเข้าถึงเงินพิมพ์ใหม่ ๆ จากแท่นพิมพ์ มันก็เลยกลายเป็นโอกาสที่ผู้บริโภคอย่างเราจะได้เข้าถึง Cantillon Effect กับเขาได้บ้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ได้ประโยชน์สุด ๆ จากการเสกเงินเพื่อเอามาซื้อมัน ซึ่งทำให้ราคามันพุ่งกระฉูดเมื่อเทียบกับสินค้าอื่น ๆ ในเศรษฐกิจ เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ได้สิทธิ์เข้าคิวลำดับแรก ๆ ในการกอบโกยผลประโยชน์จาก Cantillon Effect
สินทรัพย์สำหรับเก็บรักษามูลค่า (store of value)
และจาก Cantillon Effect นี้เอง ทำให้หลายคนเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือก “store of value” ที่ดี ยิ่งถ้ารวมกับคุณสมบัติความหายากและขาดแคลน (scarcity) ของมัน ผู้คนยิ่งเชื่อว่าที่อยู่อาศัยจะยิ่งมีมูลค่าพุ่งสูงขึ้นเรื่อย ๆ
ผลก็คือที่อยู่อาศัยนั้น แม้จะปรับราคาตามเงินเฟ้อแล้ว ก็ยังมีราคาสูงลิบ โดยวิธีนึงในการวัดมูลค่าง่าย ๆ ก็คืออัตราส่วนระหว่างราคาบ้านกับรายได้เฉลี่ยของประชาชน ซึ่งในช่วงทศวรรษที่ 70 นั้นราคาบ้านมีมูลค่าเป็น 4 เท่าของรายได้ต่อปี แต่ในปี 2022 ราคาบ้านพุ่งเป็น 8 เท่าของรายได้ต่อปี ค่าพรีเมียมนี้เกิดขึ้นเพราะบ้านดันกลายร่างเป็น store of value ไปแล้ว
ผู้คนไม่ได้อยากมีบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้สอยประโยชน์อะไรจากมันอีกแล้ว แต่อยากได้บ้านเอาไว้เป็นสินทรัพย์เพื่อเก็บรักษามูลค่าเท่านั้น
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือประเทศจีน “ที่ดินและความมั่งคั่งคือเรื่องเดียวกัน” มีจำนวนคนที่สามารถซื้อบ้านหลังที่สองเยอะกว่าจำนวนคนที่สามารถซื้อบ้านได้แค่หลังเดียวเสียอีก และการซื้อบ้านหลังที่สาม หรือสี่ หรือห้า ก็กลายเป็นเรื่องปกติขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งนี่ไม่เกี่ยวอะไรกับการซื้อบ้านเอาไว้ตากอากาศหลาย ๆ ที่ด้วยนะ แต่เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ปกป้องความมั่งคั่งจากเงินเฟ้อได้ดี เทรนด์นี้ทำให้เราเห็นบ้านสร้างไม่เสร็จเต็มไปหมด หรือแม้แต่เห็นเมืองทั้งเมืองที่มีแต่ตึกร้าง
มันคือการลงทุนสุดไร้ค่าที่ทำให้เงินลงทุนไร้ประโยชน์ และมันกำลังเกิดขึ้นทั่วประเทศจีน การสร้างบ้านมากเกินไปไม่ใช่เรื่องดี โดยเฉพาะในประเทศที่อัตราการเกิดตกต่ำจนน่ากังวลแบบนี้
สถาปัตยกรรมเฟียต (Fiat Architecture)
ความย้อนแย้งก็คือแม้อสังหาริมทรัพย์จะดึงดูดเม็ดเงินเข้ามามหาศาล แต่อาคารต่าง ๆ กลับมีอายุใช้งานสั้นที่สุดเท่าที่มนุษย์เราเคยพบเจอ
บ้านของคนจำนวนมากจะพังและต้องสร้างใหม่ทุก 25 ปี โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการบ้านสูง พวกวัสดุก่อสร้างที่ใช้ก็ผุพังอย่างรวดเร็ว บ้านกลายเป็นสิ่งสะท้อนพฤติกรรมเห็นแก่เวลาที่สูง (high time-preference) ของระบบเงินเฟียต
อาคารต่าง ๆ ลดมูลค่าลงไปพร้อม ๆ กับเงินเฟียต และหนึ่งในเหตุผลที่เป็นแบบนี้ก็เพราะผู้พัฒนาที่ดินไม่ได้เกี่ยวข้องอะไรกับผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในที่ดินนั้นเลย พวกนักพัฒนาที่ดินจะสร้างบ้านจัดสรรคุณภาพต่ำออกมาจำนวนมากเพื่อรองรับอุปสงค์เทียมที่เงินเฟียตเสกขึ้นมาให้ และเจ้าของบ้านมากมายก็จะเป็นหนี้หัวโตอีกหลายปีเพื่อจ่ายเงินให้กับบ้านที่มีงานก่อสร้างฝีมือต่ำทราม
มันตรงกันข้ามกับสิ่งก่อสร้างในยุคเงินมั่นคง (sound money) คุณลองดูเมืองในยุโรปหลายเมืองที่บ้านเรือนสร้างจากหิน และมีอายุยืนยงมาหลายศตวรรษ
พอมองกลับมาสิ่งก่อสร้างในยุคเฟียตนี้ คุณรู้เลยว่าไม่มีทางและไม่มีวัน ที่พวกมันอยู่ยืนยงได้นานขนาดนั้น
บิตคอยน์และอสังหาริมทรัพย์
ค่าพรีเมียมในการเก็บรักษามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะคงอยู่ต่อไปตราบเท่าที่เงินเฟียตยังอยู่ สินเชื่อบ้านเองก็จะคงอยู่ต่อไปเช่นกันเพราะมันมีประโยชน์ในเชิงการเมือง ข้อดีของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่นนั้นเรียกได้ว่าเหนือกว่ากันแบบสู้ไม่ได้ และจะคงอยู่แบบนี้ต่อไปภายใต้ระบบมาตรฐานเงินเฟียต
ในขณะที่ภายใต้ระบบมาตรฐานบิตคอยน์ (The Bitcoin Standard) อสังหาริมทรัพย์จะมีราคาถูกลงและเข้าถึงได้ง่ายขึ้น มันจะหยุดวงจรการสร้างเงินกู้ที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งทะยาน ผู้ซื้อบ้านจะไม่สามารถซื้อบ้านราคาเกินตัวได้ เพราะมันหมายถึงการใช้เงินในอนาคตที่คุณยังหามาไม่ได้ พฤติกรรมการใช้เงินในอนาคตจะหายไปเพราะเงินกู้จะต้องมาจากเงินออม และดอกเบี้ยจะยิ่งสูงขึ้นจนทำให้คนไม่สามารถซื้อบ้านราคาเกินตัวได้อีกต่อไป
การจะมีบ้านสักหลังต้องเกิดจากการเก็บออมและความเห็นแก่เวลาที่ต่ำลง (lower time-preference) เราจะไม่เห็นการสร้างบ้านจัดสรรอย่างบ้าคลั่งอีกต่อไป แต่บ้านจะกลายเป็นลักษณะ custom-built ที่ถูกสร้างโดยช่างที่มีฝีมือดีกว่า และตัวบ้านเองก็จะมีอายุที่ยืนยาวกว่า
และในที่สุดบ้านจะคุณภาพสูงขึ้น แต่มีราคาที่ถูกลง
เราจะได้เห็นผู้คนจำนวนมากซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นด้วยค่าใช้จ่ายที่ต่ำลง และเราจะใช้บิตคอยน์เป็น store of value แทนอสังหาริมทรัพย์ในแบบที่เคย
และหวังว่ามันจะเกิดขึ้นเร็ว ๆ นี้
หมายเหตุ : แปลและเรียบเรียงจาก https://bitcoinmagazine.com/culture/bitcoin-fiat-reality-real-estate เผยแพร่ครั้งแรกที่ : https://ljungdurst.wordpress.com
One comment
ชอบสำนวนการแปลครับ